Options concernant la valeur nette de la propriété : quand choisir un prêt hypothécaire inversé plutôt qu’un prêt hypothécaire traditionnel ou une marge de crédit hypothécaire?
Ces produits peuvent sembler similaires, car ils vous donnent tous accès à un prêt à hauteur de la valeur nette de la propriété. Mais ils ne sont pas les mêmes, et chacun doit être passé au crible.
À l’heure où les valeurs immobilières au Canada augmentent à un rythme vertigineux – le prix de vente moyen national a augmenté de 25 % entre février 2020 et février 2021 – tous les propriétaires au pays pourraient envisager diverses façons de puiser dans la valeur en hausse.
Une option évidente consiste à vendre votre grande maison pour en acheter une plus petite ou en louer une, et empocher le produit de la vente.
Les personnes qui préfèrent rester dans leur maison peuvent, toutefois, emprunter à hauteur de la valeur nette de la propriété de trois façons : contracter ou refinancer un prêt hypothécaire traditionnel, souscrire une marge de crédit hypothécaire ou obtenir un prêt hypothécaire inversé.
Bien qu’à première vue, ces produits semblent similaires – ils vous donnent tous accès à la valeur de votre domicile – ils ne le sont vraiment pas, et chacun doit être examiné attentivement. Comment savoir quelle option vous convient le mieux? Nous avons placé, côte à côte dans le tableau ci-dessous, un résumé des points clés de chaque option et en expliquons les principales différences et la façon de choisir à partir d’informations plus détaillées.
En bref : prêt hypothécaire traditionnel, marge de crédit hypothécaire ou prêt hypothécaire inversé
Ce tableau vous permet de comparer les caractéristiques des prêts hypothécaires traditionnels, des marges de crédit hypothécaire et des prêts hypothécaires inversés. C’est un aperçu d’ordre général qui ne reflète aucun prêteur ou produit particulier.
Prêt hypothécaire traditionnel | Marge de crédit hypothécaire | Prêt hypothécaire inversé | |
|---|---|---|---|
Exigences en matière d’âge | Aucune | Aucune | 55 ans et plus |
Montant à emprunter | Jusqu’à 80 % de la valeur immobilière; dépend du revenu du ménage, de la valeur nette de la propriété, de ses dettes, de son pointage de crédit, du test de tolérance, etc. | Jusqu’à 65 % de la valeur immobilière; dépend du revenu du ménage, du pourcentage de la valeur nette de sa propriété, de ses dettes, de son pointage de crédit, du test de tolérance (dans certains cas) | Jusqu’à 55 % du montant, selon l’âge de l’emprunteur et la valeur estimée de sa maison |
Fonds reçus sous forme de | Montant forfaitaire | Crédit renouvelable | Montant unique ou montant forfaitaire avec paiements en espèces périodiques |
Exigences de remboursement | Principal et intérêts selon le plan d’amortissement | Intérêts mensuels sur la dette impayée; remboursements du principal selon votre propre plan | Aucun paiement n’est exigé jusqu’à ce que le prêt hypothécaire devienne exigible (c.-à-d. jusqu’à ce que l’emprunteur vende ou mute la propriété de sa maison; le dernier emprunteur emménage dans un établissement de soins de longue durée ou dans une maison de retraite, ou décède; ou l’emprunteur manque à ses obligations de paiement) |
Conserver la propriété? | Oui (tant que l’emprunteur effectue les paiements à temps) | Oui (tant que l’emprunteur effectue les paiements à temps) | Oui (tant que l’emprunteur respecte ses obligations hypothécaires) |
Valeur nette de la propriété | Augmente à chaque paiement hypothécaire | Augmente uniquement en cas de remboursements du principal | Peut diminuer à mesure que l’intérêt s’accumule |
Et si je décide de vendre la propriété? | Utilisez le produit de la vente pour payer le solde (et les frais de paiement anticipé) et empochez la différence | Utilisez le produit de la vente pour rembourser le solde et empochez la différence | Utilisez le produit de la vente pour payer le solde (qui comprend tous les intérêts courus) ainsi que les frais et charges, les frais de paiement anticipé, le cas échéant, et empochez la différence |
Et si je décède? | Le solde impayé est acquitté par la succession. En cas d’insuffisance de fonds, les héritiers de la propriété peuvent prendre en charge les paiements hypothécaires, en payer le solde ou la vendre, comme indiqué plus haut | Le solde impayé est acquitté sur la succession. En cas d’insuffisance de fonds, les héritiers doivent payer le solde ou vendre la propriété, comme indiqué plus haut | Le solde impayé est payé par la succession. En cas d’insuffisance de fonds, les héritiers doivent payer le solde ou vendre la maison, comme indiqué plus haut |
Peut mieux convenir aux | Propriétaires ayant un important revenu disponible, afin qu’ils puissent périodiquement payer les intérêts et le principal | Propriétaires ayant un revenu disponible, afin qu’ils puissent payer les intérêts périodiquement et le principal à leur convenance | Propriétaires disposant d’un flux de trésorerie limité et prévoyant de rester chez eux à vie |
Prêt hypothécaire traditionnel
Vous pourrez refinancer votre prêt hypothécaire en cours (ou, si votre maison est déjà remboursée, contracter un nouveau prêt) pour emprunter un montant forfaitaire contre la valeur nette de votre maison.
Bien que le prêt hypothécaire total ne puisse pas dépasser 80 % de la valeur marchande de la maison, le montant exact que vous pourrez emprunter dépend de nombreux facteurs, notamment le revenu de votre ménage, le total de vos dettes et votre pointage de crédit. Vous devez également « réussir » le test de tolérance hypothécaire qui garantit essentiellement que vous serez toujours en mesure d’effectuer vos paiements en cas d’augmentation des taux d’intérêt pendant la durée de votre prêt hypothécaire.
Une fois que les fonds du prêt vous sont avancés (en supposant que vous y êtes admissible), vous devrez effectuer des paiements pour rembourser votre dette – intérêts et principal – selon votre plan d’amortissement. Si vous manquez un versement, vous risquez de perdre votre maison.
En raison des règles d’admissibilité strictes et du plan de remboursement, un prêt hypothécaire traditionnel peut mieux convenir aux personnes qui disposent de revenus suffisants pour assumer l’augmentation du montant des paiements, et les personnes âgées vivant avec un revenu fixe peuvent ne pas y être admissibles.
MARGE DE CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE
Si vous n’êtes pas admissible à un prêt hypothécaire traditionnel, vous pourrez toujours accéder à la valeur dans votre maison au moyen d’une marge de crédit adossée à la valeur nette acquise dans votre maison. Les propriétaires doivent détenir au moins 20 % de la valeur nette pour y être admissibles et peuvent généralement emprunter jusqu’à 65 % de la valeur marchande de la maison.
Tout comme dans le cas des prêts hypothécaires traditionnels, les prêteurs vérifieront votre revenu, le montant de votre endettement et votre pointage de crédit, et peuvent utiliser le test de tolérance hypothécaire pour déterminer votre admissibilité au prêt. Les taux d’intérêt sur ces marges de crédit ont tendance à être supérieurs à ceux des prêts hypothécaires traditionnels, mais inférieurs aux marges de crédit non garanties.
Le principal avantage d’une marge de crédit hypothécaire est qu’elle vous permet d’emprunter de l’argent quand vous en avez besoin (jusqu’à un montant fixé que vous négociez avec votre prêteur) et de payer des intérêts mensuels uniquement sur le montant emprunté. Il n’y a pas de plan de remboursement du principal – vous remboursez le prêt à votre convenance – mais vous devez effectuer vos paiements d’intérêts selon le plan établi, sinon vous risquez de perdre votre maison.
Tout comme un prêt hypothécaire traditionnel, une marge de crédit hypothécaire convient le mieux aux propriétaires qui disposent de revenus suffisants pour effectuer les paiements périodiques de l’intérêt et rembourser le principal à leur guise.
Prêt hypothécaire inversé
Les Canadiens âgés d’au moins 55 ans et vivant dans des centres urbains en Colombie-Britannique, en Alberta, en Ontario et au Québec sont admissibles à un prêt hypothécaire inversé sur leur résidence principale. Bien qu’il n’y ait pas d’exigences de revenu pour être admissible à un prêt hypothécaire inversé, la valeur marchande de la propriété doit être supérieure à un certain montant. (La Banque Équitable, par exemple, l’une des deux institutions financières qui offrent des prêts hypothécaires inversés au Canada, exige qu’une maison soit évaluée à 250 000 $ ou plus pour être admissible.)
Le prêt hypothécaire inversé vous procure un montant forfaitaire ou des paiements en espèces périodiques allant jusqu’à 55 % de la valeur marchande de votre maison, et facture des intérêts mensuels sur le montant emprunté.
Toutefois, contrairement à un prêt hypothécaire traditionnel ou à une marge de crédit hypothécaire, vous n’avez pas à effectuer de paiements (ni intérêts ni principal) jusqu’à ce que le prêt hypothécaire devienne exigible (voir le tableau ci-dessus). En d’autres termes, tant que vous respectez vos obligations hypothécaires (par exemple, maintenir une couverture d’assurance adéquate et autres détails indiqués dans le contrat), il n’y a aucun risque de perdre votre maison et le prêteur garantit que vous ne devrez jamais plus que la valeur de la propriété.
Parce qu’aucun paiement n’est exigé tant que vous vivez dans votre maison, les prêts hypothécaires inversés pourraient être une bonne option pour les personnes disposant d’un flux de trésorerie limité et prévoyant de rester chez jusqu’à leur décès. Il est important de noter que le montant du prêt et les intérêts courus doivent être payés ultérieurement – en les prélevant du produit de la vente de la maison ou de la succession – de sorte que la valeur nette de la maison à transmettre à vos héritiers pourrait être sensiblement réduite.
Pour en savoir plus sur les prêts hypothécaires inversés de la Banque Équitable, cliquez ici.
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