Deux prêteurs au Canada offrent des prêts hypothécaires inversés – et bien que leurs offres soient similaires à bien des égards, il existe des différences importantes que vous devriez comprendre si vous envisagez d’en souscrire un. Quel capital pouvez-vous emprunter? Quels sont les taux d’intérêt? Pouvez-vous rembourser le prêt à tout moment? Poursuivez votre lecture pour obtenir des réponses.

Lorsque Michelle et Julien, propriétaires d’un appartement à Vancouver, apprennent qu’ils doivent payer 400 000 $ en coûts pour l’amélioration de leur immeuble et de leur partie privative, comme l’exige une évaluation du conseil de leur association condominiale, ils ne savent pas quoi faire. (Nous avons changé leurs noms et certains détails pour protéger leur vie privée.)

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Le couple, au début de leurs 80 ans et sans prêt hypothécaire, vit depuis 20 ans dans le grand appartement de luxe et ne prévoyait pas une obligation financière de cette ampleur à la retraite. En conséquence, les résultats d’une évaluation effectuée par leur association condominiale, qui exigent d’eux et des autres copropriétaires de trouver des sommes à six chiffres en peu de temps, ont été un choc. Bien qu’ils disposent d’environ un demi-million de dollars en investissements qu’ils pourraient utiliser pour couvrir les coûts d’amélioration, liquider ces actifs aurait d’importantes conséquences fiscales. Et leur revenu n’est pas assez élevé pour être admissible à une marge de crédit hypothécaire (MCH) ou à un refinancement hypothécaire.

Plus grave encore, la santé de Rob se détériore, ce qui élimine l’option d’un déménagement. De plus, avec la récente appréciation à deux chiffres de l’immobilier à Montréal, le couple ne voulait vraiment pas renoncer à une éventuelle augmentation de la valeur de la propriété, qui pourrait profiter à leurs enfants lorsqu’ils en hériteront.

Leur fille propose un prêt hypothécaire inversé, un type de prêt qui permet aux propriétaires âgés de 55 ans ou plus d’emprunter jusqu’à 55 % de la valeur nette de leur propriété, sans avoir à effectuer de paiements tant qu’ils habitent cette maison.

Lorsqu’ils commencent à examiner la question plus en profondeur, ils découvrent qu’il n’y a que deux institutions proposant des prêts hypothécaires inversés au Canada : la Banque Équitable et la Banque HomeEquity (HEB). Et bien que leurs produits soient similaires à certains égards – par exemple, les deux garantissent que les emprunteurs ne peuvent jamais devoir plus sur un prêt hypothécaire inversé que la valeur de la maison – ils comportent également d’importantes différences.

« Contracter un prêt hypothécaire, quel que soit votre âge, est une décision assez importante dans votre vie, précise Paul von Martels, vice-président de la Banque Équitable. Par conséquent, il est important de faire affaire avec quelqu’un en qui vous avez confiance et qui peut répondre à toutes vos questions, au rythme qui vous convient. Bien sûr, vous devrez également comparer les produits parce que certaines différences – comme le taux hypothécaire et les frais de remboursement anticipé – parfois insignifiantes au départ, pourraient devenir importantes sur la durée du prêt hypothécaire.

Voici une comparaison des deux fournisseurs de prêts hypothécaires inversés, et comment Michelle et Julien ont pris leur décision.

Admissibilité à un prêt hypothécaire inversé

À la Banque Équitable et à la Banque HE, les emprunteurs admissibles doivent être âgés d’au moins 55 ans et leur propriété doit être une résidence principale (occupée par le propriétaire au moins six mois par an) au Canada. Pour chaque prêteur, la valeur estimée minimale de la maison est de 250 000 $ et 200 000 $, respectivement, et les emprunteurs peuvent accéder jusqu’à 55 % de la valeur nette de leur maison.

Dans ce cas, Michelle (82 ans) et Julien (85 ans) sont admissibles à un prêt hypothécaire inversé de 55 % (ou 1,925 million de dollars) de la valeur nette de leur maison de 3,5 millions de dollars.

Taux d’intérêt des prêts hypothécaires inversés

Il s’avère que le couple est admissible à un montant beaucoup plus élevé que celui qu’ils souhaitent emprunter.

En plus des 400 000 $ pour les améliorations de l’immeuble, ils demandent 250 000 $ supplémentaires pour rembourser 150 000 $ de dette non garantie et acquitter des impôts fonciers différés de 70 000 $ qui doivent être remboursés avant que le prêt hypothécaire inversé puisse être signé. (Notez qu’ils peuvent présenter une nouvelle demande au programme de report de l’impôt foncier une fois que le prêt hypothécaire inversé est enregistré.) Cela représente un prêt total de 650 000 $, soit 18,6 % de la valeur nette de la maison.

Mais aussi, ils sont rassurés par l’idée d’avoir une valeur supplémentaire disponible à emprunter dans le cas d’un autre imprévu, en particulier lors d’une baisse du marché boursier qui les obligerait à vendre des investissements à perte. À ce titre, ils décident d’un plafond de crédit hypothécaire inversé de 1,2 million de dollars (34 % de la valeur domiciliaire), avec un retrait forfaitaire immédiat de 650 000 $ et un supplément de 550 000 $ accessible en cas de besoin.

Voici un tableau comparatif des taux d’intérêt pour ce prêt :

La décision de Michelle et Julien concernant leur prêt

Étant donné que les coûts d’emprunt et les frais de remboursement anticipé de la Banque Équitable sont moins élevés, Michelle et Julien ont choisi le prêt hypothécaire inversé Flex. Avec un taux d’intérêt fixe sur cinq ans de 4,89 % – et des valeurs de référence dans la région métropolitaine de Vancouver qui ont augmenté de plus de 12 % au cours des six derniers mois seulement, selon les statistiques de l’Association canadienne de l’immobilier – ils continueront presque certainement de bénéficier de gains importants réalisés sur leur propriété.

« Une maison est souvent l’un des actifs les plus performants du portefeuille d’un investisseur et, avec des taux d’intérêt si bas, les propriétaires et les planificateurs financiers font certainement ce calcul, explique M. von Martels. Ils se rendent compte qu’un prêt hypothécaire inversé pourrait être beaucoup plus rentable que la vente de leur maison, d’autant plus que les rendements à revenu fixe sur des produits comme les CPG sont actuellement vraiment médiocres. »

Dans l’ensemble, il a fallu au couple 37 jours entre l’appel initial et la réception de leur prêt hypothécaire inversé, dont une semaine de vacances où rien ne s’est passé. Le coût total du prêt hypothécaire était de 3 300 $, y compris les frais de l’évaluation, les frais juridiques et les frais d’établissement de 995 $ à la Banque Équitable.