Selon votre âge, votre lieu de résidence actuel et le lieu où vous voulez passer votre future retraite, la vente de votre maison actuelle et l’emménagement dans un appartement ne vous apporteront pas forcément les avantages financiers que vous attendez.

Pour de nombreux Canadiens qui approchent l’âge de la retraite, la maison est de loin leur actif le plus important. Les maisons isolées dans les grands centres urbains se vendant bien au-dessus d’un million de dollars, il n’est pas surprenant que les propriétaires comptent sur ce capital pour financer leurs années de retraite, d’où ce refrain que l’on entend souvent : « Ma maison est mon fonds de retraite. »

Pour que cette stratégie porte ses fruits, les propriétaires disposent de deux options :
vendre leur maison pour en acheter une moins chère et épargner la différence;
autrement, si le propriétaire a 55 ans et plus, contracter un prêt hypothécaire inversé, qui finance jusqu’à 55 % de la valeur marchande d’une résidence principale, libre d’impôt.
Bien qu’un prêt hypothécaire inversé s’accompagne d’intérêts mensuels sur le montant emprunté, vous n’avez pas à effectuer de paiements (ni intérêts ni capital) jusqu’à ce que vous ayez vendu votre maison, quitté votre maison, manqué à vos obligations de remboursement du prêt, ou que le dernier propriétaire décède.

Chaque option présente des avantages et des inconvénients. Voici quelques facteurs à prendre en considération avant de décider de l’option qui vous convient le mieux.

L’emplacement et le produit de la vente de votre maison

Il se peut que la vente de votre grande maison et l’achat d’un appartement en ville ne vous apportent pas le coussin financier prévu, surtout après avoir payé les frais immobiliers, les droits de cession immobilière, la TVH (si vous achetez un nouvel appartement), les coûts du déménagement et les charges de copropriété. (Nous avons analysé les chiffres pour vous ci-dessous dans la partie « Faites vos calculs ».)

En d’autres termes, l’achat d’une maison plus petite signifie souvent déménager dans un emplacement où les propriétés sont beaucoup moins chères afin de maximiser le produit de la vente. Pour certains, il pourrait s’agir de la solution parfaite – c’est le cas par exemple des personnes qui veulent quitter la cohue des grandes villes, et dont les enfants adultes ont déjà déménagé, pour trouver un logement plus abordable.

Pour d’autres, sortir de la ville pourrait être synonyme d’interactions moins fréquentes avec un enfant ou petit-enfant ou la perte d’accès à des soins de santé spécialisés ou à d’autres services qu’on retrouve dans un grand centre urbain. Dans ce cas, un prêt hypothécaire inversé pourrait être une meilleure option, puisque vous pouvez recevoir un montant forfaitaire ou des paiements en espèces périodiques à même le capital de votre maison, tout en restant près de votre famille, de vos amis et des services que vous connaissez et aimez. (Voir « Faites vos calculs » ci-dessous pour une ventilation plus détaillée des coûts de l’achat d’une maison plus petite par rapport à la souscription d’un prêt hypothécaire inversé.)

Vivre sans arrière-cour, ça vous dit?

Si vous aimez organiser des barbecues dans votre arrière-cour en été ou si vous avez souvent des invités pour la nuit, vendre votre grande maison pour un appartement d’une ou deux chambres à coucher peut quelque peu restreindre vos activités sociales. En effet, comme les protocoles de distanciation physique continuent d’être une préoccupation dans un avenir prévisible, la perte de votre espace de divertissement extérieur ou de votre deuxième salle de bain pourrait rendre compliquer l’affaire si vous voulez organiser des réceptions chez vous (lorsque les recommandations COVID-19 le permettent), à moins que vous n’optiez pour le virtuel. De même, si vous ou votre conjoint envisagez de continuer à travailler à domicile, êtes-vous vraiment prêts à cohabiter dans un espace plus restreint? Ce sont des questions importantes auxquelles il faut réfléchir avant de décider d’acheter une maison plus petite.

Laisser un héritage à vos enfants

Si vous avez des enfants et que vous souhaitez leur laisser un gros héritage, l’achat d’une maison plus petite est probablement la voie à suivre. Après avoir vendu votre maison actuelle, vous posséderez une propriété qui continuera (espérons-le) à s’apprécier et qui sera transmise à vos héritiers avec le reste de votre succession.

Maintenant, il en va de même pour un prêt hypothécaire inversé – tant que vous restez dans votre maison, vous continuerez à en être le propriétaire, et ce bien continuera également (espérons-le) à s’apprécier. Et votre maison reviendra à vos héritiers avec le reste de votre succession. Toutefois, la différence est que les intérêts s’accumulent sur votre prêt hypothécaire inversé. Selon le montant emprunté, votre taux d’intérêt et votre durée de vie, il se peut qu’il ne reste pas grand-chose du capital de la maison pour vos héritiers. (Notez que votre succession devra rembourser le prêt hypothécaire inversé, majoré des intérêts, au décès du dernier emprunteur. Selon la valeur et la liquidité de votre succession – le montant facilement accessible sous forme d’espèces – vos héritiers seront peut-être dans l’obligation de vendre votre propriété pour disposer des fonds nécessaires.) Rassurez-vous, toutefois, ce montant ne s’élèvera jamais à plus que la valeur de la maison, tant que les obligations au titre du prêt hypothécaire inversé sont respectées.

Tenez compte de votre âge et de vos projets d’avenir

Dès l’âge de 55 ans, les propriétaires sont admissibles à un prêt hypothécaire inversé pouvant atteindre 55 % de la valeur estimée de leur maison. Néanmoins, le montant que vous pouvez emprunter augmente avec l’âge. Les jeunes retraités doivent donc veiller à obtenir un devis précis relativement à un prêt hypothécaire inversé avant de prendre leur décision.

Il est également important de noter qu’un prêt hypothécaire inversé peut convenir aux personnes qui prévoient rester chez eux jusqu’à leur décès, car vendre sa maison oblige tout propriétaire à payer le solde hypothécaire impayé et peut entraîner des frais de remboursement anticipé. Surtout si vous êtes encore à plusieurs années de la retraite complète, il peut être plus difficile de s’engager à ne pas changer de domicile, car personne ne sait ce que l’avenir nous réserve (comme nous l’avons tous appris en 2020).

Problèmes de revenus

Certains propriétaires qui achètent une maison plus petite pour être en mesure de financer leur retraite investissent le produit et puisent dans les revenus du placement pour couvrir leurs frais de subsistance. Mais, à moins d’investir dans une rente qui procure un revenu stable à vie, il est difficile de savoir combien de temps cet argent durera. De plus, même tiré d’une rente, le revenu de placement est imposable, ce qui pourrait avoir une incidence sur les prestations d’État fondées sur le revenu, comme la Sécurité de la vieillesse (SV) ou le Supplément de revenu garanti (SRG).

En revanche, un prêt hypothécaire inversé peut fournir un revenu périodique libre d’impôt, ce qui ne déclenchera pas de récupération fiscale de la SV ou du SRG.

Faites vos calculs

Le montant libéré par la vente d’une maison individuelle de trois chambres à coucher pour l’achat d’un appartement à deux chambres pourrait ne pas vous mener très loin, comme l’illustre l’exemple suivant. (Nous avons utilisé les taux du marché les plus récents à Toronto à la date de publication.)

(Prix de vente fondé sur la moyenne établie par la Toronto Regional Real Estate Board pour une maison isolée dans la RGT, en novembre 2020. La commission de courtage est établie à 5 %. L’estimation des droits de cession immobilière suppose que les taxes provinciales et municipales sont prélevées (c.-à-d. Un appartement acheté à Toronto). Les charges de copropriété sont estimées à l’aide du calculateur de Ratehub.ca.)

Dans cet exemple, les propriétaires épuiseront le produit de la vente dans 10 ans, rien qu’en payant les charges de copropriété! En d’autres termes, dans ce cas, l’achat d’une maison plus petite n’aidera pas à financer leur retraite.

Si le couple avait plus de 70 ans, il serait admissible à un prêt hypothécaire inversé d’environ 510 000 $, en tenant compte de leur âge, de l’emplacement et de la valeur de leur maison. Après avoir remboursé le solde impayé de leur prêt hypothécaire et leur marge de crédit hypothécaire (une exigence pour un prêt hypothécaire inversé), ils pourront emprunter jusqu’à 270 000 $, libres d’impôt, et ne pas s’inquiéter des charges de copropriété. Souvenez-vous que lorsque vous comparez les coûts, les prêts hypothécaires inversés donnent lieu eux aussi à des frais, comme le coût de l’évaluation immobilière et les frais d’ouverture de dossier et juridiques que vous devez décider de payer à l’avance ou d’ajouter au capital de votre prêt hypothécaire inversé. De plus, les prêts hypothécaires inversés sont assortis de taux d’intérêt supérieurs à ceux des prêts hypothécaires traditionnels, ce qui augmentera le montant à rembourser au prêteur.

Conclusion

Si les chiffres jouent en votre faveur, l’achat d’une maison plus petite ou dans une localité plus éloignée peut constituer une excellente décision financière, puisqu’une telle transaction vous permettra de financer votre retraite tout en protégeant votre capital, que vous pouvez transmettre à vos héritiers. Mais c’est aussi une décision pouvant se répercuter sur votre style de vie. Vous devez être prêt à quitter votre maison – et peut-être votre famille et vos amis – pour vous installer ailleurs.

Pour beaucoup de gens, ces facteurs non financiers pèsent lourdement sur leur décision. Un prêt hypothécaire inversé offre la possibilité de maintenir des liens étroits avec vos proches, de rester dans une maison à laquelle vous avez un attachement et qui contient les souvenirs de toute une vie, et de profiter du luxe de l’espace, tout en fournissant les fonds libres d’impôt nécessaires pour profiter de votre retraite.